Regulering av festeavgift

Publisert: 07.09.2018

Vi har festet bort 3 hyttetomter og regulerte festeavgiften fra 3 til 6000 kr/år etter 10 år. Tomteverdien har økt mye i området og kontrakten har følgende formulering: "Avgiften reguleres etter gjeldende bestemmelser (tomtefesteloven) - basert på tomteverdi." En av festerne hevder at likevel skal reguleres etter pengeverdi, at loven bestemmer dette. Det er jo mulig han har rett i dette. Men det er vi ikke sjøl i stand til å vurdere. Kan dere hjelpe med dette?

Svar:

Den aktuelle festeren vil sannsynligvis ha rett i sin antakelse. Det klare utgangspunktet etter bestemmelsen i tomtefesteloven § 15 (1), er nemlig at hver av partene kan kreve at festeavgiften blir regulert i samsvar med endringen i pengeverdien siden festeavtalen ble inngått. Videre følger det av bestemmelsens tredje ledd at avgiftsregulering etter første ledd kan skje hvert tiende år med mindre det er avtalt noe annet. Det er følgelig det som har skjedd i dette tilfellet, og loven fastslår at reguleringen da skal skje i samsvar med endringen i pengeverdien.

Tomtefesteloven åpner riktignok for regulering av festeavgift i henhold til tomteverdien, men dette gjelder kun i de tilfeller hvor festeforholdet fortsetter etter at festetiden er utløpt uten at avtalen blir forlenget eller at det blir gjennomført innløsning. Dette omtales ofte som et såkalt engangsløft av festeavgiften, og reguleres av bestemmelsen i tomtefesteloven § 15 (4). Reguleringen som dere har foretatt synes imidlertid ikke å være et engangsløft, men i stedet en alminnelig oppregulering i et eksisterende festeforhold basert på lovens hovedregel.

Som en konsekvens står dere i dette tilfellet ovenfor en situasjon hvor det kan være motstrid mellom festekontraktens ordlyd og bestemmelsen i § 15 (1). I den anledning fremgår det videre av bestemmelsen i tomtefesteloven § 4, at ingen kan gjøre gjeldende vilkår i festeavtalen som er i strid med lovens regler med mindre dette fremgår av loven selv eller av sammenhengen. Det er imidlertid ingen av disse unntakene som synes å være aktuelle i dette tilfellet.

Konklusjonen blir derfor at festeavgiften kun kan reguleres i henhold til pengeverdien og ikke i henhold til tomteverdien. Det kan imidlertid være hensiktsmessig at dere kontakter en advokat med spesialkunnskap på problemstillinger relatert til tomtefeste for å få en endelig avklaring på dette spørsmålet.

Del denne artikkelen: