Økning av festeavgift

Publisert: 03.09.2018

Vi er en gruppe på 7 hytter (eietomt) som fester grunn til et fellesnaust. Hver andel er ca. 30 m2, totalt bygg er da ca. 210 m2. Regner med at bortfester ønsker å heve avgiften når kontrakten går ut om 3 år. Kan han sette maks avgift for hver andel i og med at alt under 1 mål regnes som 1 mål? Kan vi bli en forening e.l. slik at foreningen betaler maks avgift som vi deler? Kan vi kreve å fortsette på samme vilkår etter et engangsløft? Har vi noen rettigheter eller kan han gjøre hva han vil?

Svar:

I tilfeller hvor festeforholdet fortsetter uten at det blir gjennomført innløsning eller inngått ny festekontrakt, er utgangspunktet at bortfester har anledning til å kreve regulering av festeavgiften. Dette følger av bestemmelsen i tomtefesteloven § 33.

Reglene for regulering av avgiften i slike tilfeller følger av tomtefesteloven § 15 (4). Etter denne bestemmelsen kan bortfester i utgangspunktet kreve at festeavgiften blir regulert en gang slik at den vil svare til 2 prosent av tomteverdien etter fradrag for eventuell verdiøkning som festeren har tilført tomten med egne tiltak. Det er med andre ord tale om et såkalt engangsløft av festeavgiften. Dersom tomteverdien eksempelvis skulle være på kr. 300 000,- vil festeavgiften være på kr. 6 000. Bortfester kan likevel ikke kreve at festeavgiften blir høyere enn kr. 9 000,- pr dekar tomt med justering av beløpet i samsvar med pengeverdien. For tomter som er mindre enn ett dekar, slik som dere korrekt er inne på i dette tilfellet, vil maksbeløpet fortsatt være på kr. 9 000,- men likevel slik at det ikke er tillatt med nedjustering i henhold til pengeverdien. Det gjøres også oppmerksom på at bortfester må fremsette krav om økning innen tre år etter at festeperioden var utløpt.

Dette utgangspunktet gjelder imidlertid ikke fullt ut. Etter bestemmelsen i tomtefesteloven § 15 (4) siste pkt. følger det at retten til oppregulering ikke vil gjelde dersom fester hadde rett til forlengelse og dersom det følger av tomtefesteavtalen at bortfester ikke har rett til regulering utover det som følger av endring i pengeverdien. Mange standardkontrakter for tomtefeste inneholder en eller begge av disse begrensningene. Videre må også bortfester varsle om oppregulering innen rett frist.

Med forbehold om at det ikke er avtalt en avvikende ordning i dette konkret tilfellet, vil jeg avslutningsvis også anta at festeavgiften slik den eventuelt blir etter en oppregulering vil bli fordelt likt på de syv hytteeierne.

Del denne artikkelen: