Kommune vil overta kommunal båthavn drevet av båtforeningen

Publisert: 30.08.2019
Emneord:

Kommunal båthavn drevet av båtforening. Medlemmene har betalt alle investeringer og utgifter siden starten i 1973. Hvilken lover gjelder? Jeg har forstått at denne situasjon gir rettigheter, men vet ikke hvilket lovverk. Dette har for meg generell interesse, men jeg kom i kontakt med medlem i annen havn og som var i samme situasjon. De hadde fylt ut et et større område og nå vinne kommunen tillat bygging av "signalbygg" på dette - i mine øyne en stygg sak; derfor denne henvendelse.

Svar:

Spørsmålet inviterer til mange forskjellige innfallsvinkler.

Et faktisk og praktisk utgangspunkt er at mange kommuner har kommunale småbåthavner. Flere av de større kommunene har utarbeidet skriftlige retningslinjer for de kommunale småbåthavnene. Det er langt fra uvanlig at kommuner inngår avtaler med lokale båtforeninger som får ansvar for forvaltning, administrasjon og drift av båthavnen. Disse avtalene kan variere i innhold og grad av detaljering.

Forholdet mellom kommunen som eier havnen og båtforeningen kan strukturelt fordeles på to sett av avtaler; 1) avtale som regulerer foreningens bruk eller leie av selve havnen (grunnleie), og 2) avtale som regulerer drift og forvaltning. Avtalene vil som oftest fremkomme av ett avtaledokument, eller flere avtaler som er knyttet tett opp til hverandre og som er innbyrdes avhengige.

1) Avtalen som gjelder bruk eller leie av havnen vil gjerne inneholde eventuelle økonomiske vilkår, varighet, opphør, mislighold og tilsvarende. I en slik avtale kan det være praktisk å regulere forholdet til bruk og vedlikehold av eventuell bygningsmasse og installasjoner som er eiet av kommunen. Tilsvarende kan det være bestemmelser som regulerer foreningens investering og tiltak i havnen, herunder hva som skal skje med slike forhold dersom avtalen opphører.

2) Avtalen som gjelder drift og forvaltning av havnen vil gjerne inneholde organisatoriske bestemmelser; krav til registrering av foreningen, vedtekter, styre, tilknytning til andre organer (paraplyforeninger, fellesråd og tilsvarende). Kommunen vil gjerne kreve at vedtektene inneholder bestemmelser som er åpne og etterprøvbare i forhold til medlemskap og tildeling av plasser, slik at ikke den kommunale havnen blir privatisert og ikke tilgjengelig på like vilkår. Det kan også være bestemmelser knyttet til sikkerhet, miljøkrav, miljøtiltak og tilgjengelighet. Budsjett og regnskap og bestemmelser i forhold til fastsettelse av kontingent og investeringer vil være forhold som kommunen også ønsker skal være regulert.

I den grad foreningen ønsker å utføre tiltak i havnen så vil det normalt være krav om at kommunen samtykker til tiltaket i kraft av å være grunneier. Enkelte kommuner organiserer sine havner i kommunale foretak (KF). Større tiltak kan i tillegg være søknadspliktige etter plan- og bygningsloven eller havne- og farvannsloven.

Der hvor forholdet mellom kommunen som grunneier til havnen og båtforeningen som bruker av havnen ikke er regulert i avtaler, så kan det oppstå en rekke situasjoner. De største problemstillingene vil gjerne være knyttet til opphør; enten dette skjer etter krav fra kommunen eller etter krav fra båtforeningen.

Om kommunen kan kreve at båtforeningen fraviker båthavnen beror på rettsgrunnlaget som ligger til grunn for foreningens bruk av havnen. Man kan tenke seg at en båtforening har «okkupert» havnen, altså tatt seg til rette. Selv om kommunen ikke har reagert tidligere, så vil forholdet gjerne bli vurdert som såkalt «tålt bruk» som kan bringes til opphør. Innsigelsen vil kanskje være at båtforeningens rett er «hevdet», men det krever i tilfelle at foreningen har vært i «god tro» fra etableringen. Med god tro menes at foreningen rent faktisk har trodd at de hadde en rett til å etablere seg i havnen.

Det motsatte ytterpunktet er at foreningen har en evigvarende (stedsevarig) rett til å bruke havnen. Dette vil nok høre til sjeldenhetene. En slik rett blir nok stående, men kan på gitte vilkår og forutsatt reguleringsplan, bli ekspropriert.

Utenfor det detaljert avtalte forholdene, så er det som oftest tale om enkle rettigheter som er tinglyst eller ikke. Slike rettigheter (til fast eiendom) reguleres av servituttloven, som har bestemmelser om omdanning og avvikling av rettigheter.

Dersom det er båtforeningen som ønsker å avvikle bruken så vil det sjelden oppstå problemstillinger knyttet til om det er adgang til å «si opp» bruken av småbåthavnen.

Dersom bruken skal avvikles, så oppstår det gjerne spørsmål om hva som skal skje med båtforeningens investeringer i småbåthavnen. Disse kan være betydelige. Er det slik at kommunen overtar småbåthavnen for å drive den videre i egenregi til annet formål, herunder kanskje utfylling og utbygging, så er utgangspunktet at båtforeningen må kompenseres.

Det er egne regler om kompensasjon i servituttloven og i lov om ekspropriasjonserstatning.
Viktige, men lite brukte, lovbestemmelser finner vi i lov om hendelege eigedomshøve. Bestemmelsen gir grunneieren rett til løsøreting som er oppbrukt eller innarbeidet i grunneiendommen. Dette gjelder også bygninger og andre installasjoner som ikke kan skilles fra eiendommen uten for stor skade eller kostnad. I en avgjørelse fra Norge Høyesterett (HR-2017-2064-A) ble det lagt til grunn at bestemmelsen også kom til anvendelse for en bygging som var oppført på grunneierens eiendom etter avtale med grunneieren. Lovbestemmelsen ble dermed tolket til å gjelde også utenfor de tilfeller hvor byggingen hadde skjedd som følge av feil eller misforståelser. Denne loven inneholder også bestemmelser om vederlag fra grunneier, når denne overtar innarbeidet løsøre.

Det er for omfattende å gå inn på de bestemmelser som regulerer hvordan vederlaget skal bestemmes. De forskjellige lovene som er vist til ovenfor omfatter ulike situasjoner, som har ganske ulike måter å beregne vederlaget på.

Med vennlig hilsen, advokat Christian Grahl-Madsen

Del denne artikkelen: