Hva skal til for at det blir tvangssalg?

Publisert: 13.03.2020

Jeg lurer på en ting, hvor mye og langt og ille skal det være før et inkassobyrå kan fremme tvangssalg? Er det at man har glemt en husleie?

Svar:

Godt spørsmål. Problemstillingen er særlig aktuell for krav på felleskostnader i borettslag, fellesutgifter i sameier og kommunale krav for øvrig for andre boliger. Felles for disse kravene er at de er sikret med pant etter loven (legalpant) og står først i rekken av dem som får dekning ved et gjennomført salg. Det skal derfor svært mye til for at slike krav ikke gis full dekning ved et tvangssalg. Av denne grunn kan det være attraktivt for slike kreditorer å begjære tvangssalg. I tillegg får de alle kostnader dekket.

På den annen side vil en begjæring om tvangssalg true skyldnerens bolig. Retten til bolig er sentral for enhver. Eiendomsretten er generelt beskyttet i menneskerettighetene, Grunnloven og lovverket forøvrig.

Spørsmålet innebærer at kryssende hensyn må avveies. På den ene siden er plikten til å betale og retten til å motta betaling. Det er klart at kreditors rett står sterkt. På den andre siden står skyldnerens rett til bolig.

Når det gjelder all tvangsfullbyrdelse så oppstiller loven krav til relativ hensynsfullhet og varsomhet. Tvangsfullbyrdelse skal heller ikke skje i større omgang enn det som er nødvendig.

Domstolenes håndtering av små krav i saker om tvangssalg gir grunn til å reise spørsmål om de alltid anvender loven riktig. Det er en rekke eksempler på begjæringer av tvangssalg som skulle vært nektet ut fra vurderinger i henhold til ovenstående. Selv om begjæringen skulle vært nektet, så vil kreditor ha sitt krav i behold. Skyldneren vil fortsatt ha plikt til å betale.

Poenget er at tvangssalg ikke alltid skal være første alternativ for innkreving. Mildere alternativer skulle vært vurdert før tvangssalg når kravene er veldig små. I enkelte tilfeller bør det gå lengre tid før begjæring om tvangssalg. Dette gir skyldneren handlingsrom, men medfører også fare for at kravet øker. I sistnevnte tilfelle, at kravet øker, så blir det ikke lenger tale om de helt små krav, og tvangssalget fremstår mer som nødvendig.

Norge er klaget inn for den Europeiske menneskerettighetsdomstolen i en sak som gjelder tvangssalg av bolig med bakgrunn i et relativt lavt krav. Saken ble henvist til behandling i fjor høst og det foreligger ingen avgjørelse. Fra før er Sverige og Østerrike felt i menneskerettighetsdomstolen for behandling av tvangssalgssaker med mindre krav. I disse sakene var det spesielle forhold på skyldnernes side som gav vekt til resultatet.

Med vennlig hilsen, advokat Christian Grahl-Madsen

Del denne artikkelen: