Bank vil bruke egen eiendomsmegler ifm refinansiering

Publisert: 30.08.2019

Vi har boliglån i DNB. Vi fikk nylig ny verdivurdering av boligeiendommen som hadde endret seg både med tomtestørrelse og flere bygninger. Banken ville ikke legge inn denne nye verdivurderingen, og forslo å sende egen eiendomsmegler til oss gratis. Vi ønsket å refinansiere siden eiendommen er spesiell med over 6400 kvm tomt og 3 større bygninger utenom bolighus ønsket vi å heller bruke en sertifisert takstmann fra et autorisert firma (norsk takst). Kan banken gjøre slikt? Hva gjør vi nå?

Svar:

Både låneopptak og refinansiering av eksisterende lån er frivillig og beror på avtale mellom låntaker og långiver. Ofte (som oftest) vil långiver stille krav om sikkerhet for lånet. Sikkerheten etableres gjerne i form av at det stilles pant, for eksempel i boligeiendom. Boligeiendommen blir da et "panteobjekt" som långiver kan forholde seg til dersom det skulle oppstå mislighold.

For långiver er det viktig at panteobjektet (boligeiendommen) har en verdi som gjør at lånet kan bli dekket inn dersom panteobjektet selges. Verdien av panteobjektet bør derfor være høyere enn lånets pålydende. Långiver vil ofte at det også legges inn en "sikkerhetsmargin" slik at også renter og omkostninger kan dekkes dersom panteobjektet skal selges.

Det er ingen regler som avgjør hvordan en boligeiendom skal verdsettes. Det er selvsagt en rekke bransjenormer og lignende som beskriver hva som skal vektlegges og tas hensyn til ved verdsetting. All verdsetting, enten det er meglervurdering eller takstmanns vurdering, vil forsøke å finne "markedsverdien". Det å finne en markedsverdi vil alltid bero på skjønn, og det vil kunne være store ulikheter i verdsettelser av samme eiendom som er foretatt av ulike personer eller foretak.

Siden avtalen mellom låntaker og långiver beror på frivillighet, så kan långiver stille vilkår i forhold til hvordan panteobjektet skal verdivurderes og långiver avgjør selv hvilken verdi som legges til grunn. Dette har betydning for innholdet i låneavtalen, men er ellers ikke relevant for prisen som noen ville betalt for eiendommen dersom den ble solgt. Verdsettelsen er teoretisk.

Satt på spissen så kan banken i dette tilfelle be om en prisvurdering fra "egen" eiendomsmegler. Dere kan selvsagt nekte, men må da påregne at banken ikke vil inngå avtale om refinansiering.

Med vennlig hilsen, advokat Christian Grahl-Madsen

Del denne artikkelen: