Hopp direkte til innhold - Hopp direkte til Søk

Advokat, advokathjelp - finn advokat i Oslo, Bergen, Trondheim m.m

Uklare regler for mangler ved boligkjøp

Uklare regler for mangler ved boligkjøp

Hvor store feil og mangler må til for at en misfornøyd boligkjøper skal få erstatning ved boligkjøp? Dette er det største stridsspørsmålet når uenighet mellom kjøpere og selgere havner i rettssalen.

Oppdatert 22.10.2014 | Emner: Bolig og hytte , Heve boligkjøp , Reklamere boligkjøp

Innhold

  1. Boligkjøp fra profesjonell utbygger
  2. Slik reklamerer du på boligkjøp
  3. Råd til boligkjøpere
  4. Krav til boligkjøpere

Kjøp og salg av nye ferdigstilte boliger/fritidsboliger og brukte boliger/fritidsboliger, reguleres av avhendingslova. Denne loven gir ingen klare føringer for hva kjøpere må akseptere av feil og mangler. Uklarhetene i loven har to viktige konsekvenser:

Den ene er at rettspraksis på området varierer, fordi rettens avgjørelser i stor grad baseres på skjønn. I og med at rettspraksis varierer, er det ekstra vanskelig å vurdere utfallet av en sak på forhånd.

Den andre konsekvensen er at det er relativt mange rettssaker knyttet til avhendingsloven, selv om det er færre saker i dag enn det var i årene like etter at loven trådte i kraft.

Boligkjøp fra profesjonell utbygger

Forbrukeres kjøp fra profesjonell entreprenør eller utbygger, av bolig som er under oppføring eller skal bygges, reguleres av bustadoppføringslova. Denne loven stiller en rekke krav til utbyggere, og lovens regler kan ikke fravikes på en måte som er ugunstig for kjøper.  

Bustadoppføringslova stiller strenge krav til at nye boliger er i samsvar med det som er avtalt i kontrakten, og kontraktene er ofte omfattende og kompliserte. Boligkjøpere bør gjennomgå kontrakten grundig, og eventuelt søke hjelp hos advokat og/eller bygningssakkyndige. 

Ved kjøp som omfattes av bustadoppføringslova, kan kjøper heve kjøpet hvis det er feil eller mangler ved boligen eller utearealene som må anses som vesentlig avtalebrudd. Ved mangler kan kjøperen også ha rett til å holde tilbake en del av vederlaget, kreve prisavslag eller kreve at manglene blir utbedret. 
 
Loven gir også kjøper rett til å kreve forandringer i det planlagte bygget underveis, så lenge forandringene ikke øker utbyggers kostnader med mer enn 15 prosent av avtalt kjøpesum. I praksis betyr denne regelen at forbrukere kan kreve mindre endringer før byggearbeidene starter.

Slik reklamerer du på boligkjøp

Hvis du har kjøpt en bolig og oppdager feil eller mangler, må du reklamere. Reklamasjonen bør være skriftlig og sendes i rekommandert brev, slik at du har bevis for at du reklamerte.

Reklamasjon må skje "innan rimeleg tid etter at forbrukaren oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen". I praksis betyr dette at du bør sende reklamasjonen så raskt som mulig.  

Siste frist for å reklamere på feil og mangler er fem år etter at kjøperen har overtatt boligen.

Kjøper må i tillegg passe på reglene i foreldelsesloven. Kravet mot selger foreldes som hovedregel tre år etter overtagelsen, eventuelt ett år etter at kjøperen fikk kunnskap om mangelen, dersom dette tidspunkt inntrer senere. For å avbryte foreldelse må det som hovedregel tas rettslige skritt dersom ikke selger erkjenner kravet. Et eksempel på foreldelse kan være en kjøper som oppdager en mangel 2,5 år etter at han overtok boligen. Han reklamerer til selger innen rimelig tid, men selgeren unnlater å gi et klart svar. Når det har gått ett år etter at kjøper oppdaget mangelen, avviser selger reklamasjonen fordi kravet er foreldet. Da hjelper det ikke at 5-års fristen etter avhendingsloven ennå ikke har utløpt.

Et eksempel på feil og mangler som er vanskelige å oppdage, er råteskader. For å få erstatning fra selger må du kunne bevise eller sannsynliggjøre at skaden var der da du kjøpte eiendommen, og at det ikke var mulig å oppdage feilen tidligere.

Advokater med erfaring innen kjøp og salg av fast eiendom forteller at det i praksis kan være komplisert å fastslå når feil eller mangler burde vært oppdaget. En advokat vil kunne gi deg råd om beste fremgangsmåte når det oppstår slike spørsmål.

Råd til boligkjøpere

En advokat vil ha flere råd til boligkjøpere:

  1. Råd nummer en er å gjennomgå all informasjon fra selgeren svært grundig. Salgsoppgaven og taksten er de viktigste dokumentene, i tillegg til reguleringsplanen for området og vedtekter og husordensregler fra borettslag eller huseierlag.
  2. Råd nummer to er å engasjere en sakkyndig person til å gjennomgå boligen for deg hvis du er usikker på bygningsmessige forhold.
  3. Råd nummer tre er å sørge for skriftlig dokumentasjon av alle forhold som er viktige for deg.
  4. Råd nummer fire er å reklamere skriftlig så snart du oppdager en feil eller mangel.

Krav til boligkjøpere

Avhendingsloven stiller ikke bare en rekke krav til selgere av brukte boliger og hytter. Loven innholder også en del regler kjøpere må rette seg etter. Kjøpere kan for eksempel ikke reklamere på forhold selger har informert om, og feil og mangler det var enkelt å oppdage på visning.

Kjøperne har også en selvstendig plikt til å foreta en grundig gjennomgang av eiendommen innen rimelig tid etter overtagelsen. Hvis kjøperne oppdager feil eller mangler som gjør det aktuelt å reklamere, må kjøper varsle selger om dette innen rimelig tid.

Når du kjøper en eiendom, er du pliktig til å betale kjøpesummen og omkostninger til avtalt tid. Ved store forsinkelser med betalingen kan selger ha rett til å heve kjøpet. Hvis du har oppdaget feil eller mangler før hele kjøpesummen er betalt, kan det være aktuelt å holde tilbake deler av kjøpesummen. Om du har anledning til å holde tilbake deler av betalingen, må vurderes i hvert enkelt tilfelle. I en slik situasjon bør du  søke råd hos advokat.

Relaterte artikler

Klaget for sent på feil på bolig

Oppdatert 22.10.2014 | Emner: Bolig og hytte , Heve boligkjøp , Reklamere boligkjøp , Kjøp og salg

Marte kjøpte en bolig med en mangel hun var klar over, og to feil hun først oppdaget etter at hun hadde kjøpt boligen. Hun krevde full erstatning, men da saken endte i retten fikk hun bare erstatning for en av de tre manglene.

Les mer om klage på bolig

Pass på klagefristen ved kjøp av varer eller tjeneste

Oppdatert 22.10.2014 | Emner: Kjøp, salg og leie , Heve boligkjøp , Reklamere boligkjøp , Kjøp og salg , Reklamasjon , Klagefrist , Kjøp av brukte gjenstander , Kjøp av nye gjenstander , Forsikringer , Meldefrist , Forsikringskrav , Erstatning

Hvis du oppdager feil eller mangler ved en vare eller tjeneste, må du ta mangelen opp med selgeren innen rimelig tid. Mange forbrukere taper sine rettigheter fordi de klager for sent, og advokatenes råd er å klage så snart du oppdager problemet.

Les mer om klagefrist på varekjøp

Usikkerhet knyttet til forlengelse av tomtefeste

Oppdatert 22.10.2014 | Emner: Bolig og hytte , Tomtefeste

Den europeiske menneskerettsdomstol kom i 2012 til at tomtefesteloven § 33 om rett til å forlenge festeforholdet til samme leie som tidligere når festeavtalen utløper, er i strid med Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK). Stortinget har derfor vedtatt en midlertidig lov om rett til forlengelse av feste til bolig- og fritidshus (lov nr. 89/2012), som foreløpig skal gjelde til 1. juli 2014.

Les mer om forlengelse av tomtefeste

Flere boligsalg havner i retten

Oppdatert 02.10.2014 | Emner: Bolig og hytte , Eierskifteforsikring , Kjøp og salg

Når det oppstår tvister om boligsalg, kan det ofte være lav terskel for å gå til rettssak. Advokatene opplever at stadig flere tvister havner i retten. For mange kjøpere er selgers forsikringsselskap en krevende motpart.

Les mer om tvister ved boligsalg

Konsekvenser når reguleringsplaner endres

Oppdatert 02.10.2014 | Emner: Bolig og hytte , Ekspropriasjon , Verneomeråde

Endringer i norske kommuners reguleringsplaner kan få store konsekvenser for bolig- og hytteeiere. Mest dramatisk er omregulering til friluftsformål, fredning og vern.

Les mer om omregulering til friluftsformål

Høy risiko ved manglende opplysninger ved boligsalg

Oppdatert 22.10.2014 | Emner: Bolig og hytte , Kjøp og salg , Megler og takstmanns ansvar

Boligselgere risikerer omfattende krav om prisavslag eller erstatning hvis de ikke gir kjøperen full informasjon om alle forhold ved boligen. Selgere som holder tilbake informasjon eller gir uriktig informasjon, løper en ekstra stor risiko.

Les mer om opplysningsplikt ved boligsalg

Treff i Finn advokat

Totalt 1482 advokater innen Bolig og hytte.

Til toppen
Utgiver:
Den norske Advokatforening
Org.nr:
936575668
Adresse:
Kristian Augusts gate 9, 0164 Oslo
Telefon:
22 03 50 50
Ansvarlig redaktør:
Merete Smith
Redaktør:
Baard Amundsen
Fagredaktør:
Per Racin Fosmark
Webredaktør:
Pål Vegar Binde
Advokatforeningen
Alt materiale på disse nettsider er opphavsrettslig beskyttet