Hopp direkte til innhold - Hopp direkte til Søk

Advokat, advokathjelp - finn advokat i Oslo, Bergen, Trondheim m.m

Konsekvenser når reguleringsplaner endres

Konsekvenser når reguleringsplaner endres

Endringer i norske kommuners reguleringsplaner kan få store konsekvenser for bolig- og hytteeiere. Mest dramatisk er omregulering til friluftsformål, fredning og vern.

Oppdatert 02.10.2014 | Emner: Bolig og hytte , Ekspropriasjon , Verneomeråde

Innhold

  1. Ekspropriasjon av private grunneieres eiendom
  2. Fredning og vern av eiendom

Omregulering til friluftsformål, eller "Landbruk, Natur og Friluftsområde" (LNF-område) betyr i praksis at det innføres begrensninger i bolig- og hytteeieres muligheter til å gjøre endringer på eiendommene. Denne type omregulering er spesielt aktuell for dem som har hytte i strandsonen.

At et område gjøres til LNF-område innebærer som regel et generelt byggeforbud, og grunneiere som vil bygge på eller bygge om, må søke om dispensasjon fra byggeforbudet. Den mest ekstreme konsekvensen av et LNF-område er at grunneiere ikke får lov til å bygge boligen eller hytta opp igjen etter brann. 

Muligheten til å få dispensasjon fra et byggeforbud varierer fra kommune til kommune, men fellesnevneren er at veien til en eventuell dispensasjon er lang, og mange får nei.

Norske kommuner har rett til å ekspropriere private grunneieres eiendom i forbindelse med gjennomføring av reguleringsplaner, hvis reguleringen gjelder et formål som gjør det naturlig at kommunen eier området. Eksempler på slike formål er friområde, vei, skole og rådhus. Ekspropriasjon er ikke uvanlig når stat og kommune trenger areal til offentlige formål.

Ekspropriasjon av private grunneieres eiendom

Norske kommuner har rett til å ekspropriere private grunneieres eiendom i forbindelse med gjennomføring av reguleringsplaner, hvis reguleringen gjelder et formål som gjør det naturlig at kommunen eier området. Eksempler på slike formål er boligområde, friområde, vei, skole og rådhus. Ekspropriasjon er ikke uvanlig når stat og kommune trenger areal til offentlige formål.

Grunneiere skal varsles, og har rett til å uttale seg før reguleringsplanen vedtas. Når en reguleringsplan er vedtatt, kan man klage til fylkesmannen, men det er i praksis svært vanskelig å nå frem med en klage. Advokater anbefaler sjelden klager på generelt grunnlag, men har erfaring for at det nytter å klage hvis myndighetene har gjort feil i saksbehandlingen. Eksempler på feil er forveksling av arealer, gal oppmåling av arealer og manglende varsling og orientering om partenes rett til å uttale seg.

Ved ekspropriasjon forhandler i første omgang grunneieren og kommunen om pris og øvrige vilkår. De fleste kommuner sier ja til å dekke grunneierens utgifter til advokatbistand i forhandlingene. Hvis partene ikke kommer til enighet, kan kommunen kreve at prisen fastsettes ved rettslig skjønn. Grunneiere som ikke er fornøyd med dette skjønnet, kan kreve at lagmannsretten avholder et overskjønn.Dersom grunneieren får medhold i lagmannsretten, dekker kommunen saksomkostningene.

Ekspropriasjonserstatningsloven regulerer hvordan kommunens erstatning til grunneieren skal fastsettes hvis partene ikke kommer til enighet. Erstatningen fastsettes enten i tråd med omsetningsverdi, gjenanskaffelsesverdi eller bruksverdi for eieren.

Fredning og vern av eiendom

Vern eller fredning av et område innebærer at kommunen legger begrensninger på grunneiernes bruk av sin eiendom. Eksempler er forbud mot ny bebyggelse, forbud mot motorisert ferdsel for å beskytte for eksempel dyre- og fugleliv, og forbud mot å hogge trær eller skade vegetasjonen.

Naturvernloven gir kun grunneieren krav på erstatning ved tyngre fredningsvedtak, for eksempel når eiendommen blir en del av et naturreservat. Fredning til landskapsvern og nasjonalpark gir imidlertid normalt ikke grunneieren krav på erstatning. Reglene om erstatning ved fredning er under revisjon.

En grunneier som har fått fredet sin eiendom til naturreservat, må sende krav til fylkesmannen innen ett år fra fredningen hvis han eller hun vil kreve erstatning. Hvorvidt eieren har krav på erstatning, avgjøres på samme måte som ved ekspropriasjon.Bolig- og hytteeiere som vil protestere mot kommunens planer om omregulering, må regne med en lang og krevende prosess der muligheten for å vinne frem er beskjeden.

Relaterte artikler

Usikkerhet knyttet til forlengelse av tomtefeste

Oppdatert 22.10.2014 | Emner: Bolig og hytte , Tomtefeste

Den europeiske menneskerettsdomstol kom i 2012 til at tomtefesteloven § 33 om rett til å forlenge festeforholdet til samme leie som tidligere når festeavtalen utløper, er i strid med Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK). Stortinget har derfor vedtatt en midlertidig lov om rett til forlengelse av feste til bolig- og fritidshus (lov nr. 89/2012), som foreløpig skal gjelde til 1. juli 2014.

Les mer om forlengelse av tomtefeste

Flere boligsalg havner i retten

Oppdatert 02.10.2014 | Emner: Bolig og hytte , Eierskifteforsikring , Kjøp og salg

Når det oppstår tvister om boligsalg, kan det ofte være lav terskel for å gå til rettssak. Advokatene opplever at stadig flere tvister havner i retten. For mange kjøpere er selgers forsikringsselskap en krevende motpart.

Les mer om tvister ved boligsalg

Klaget for sent på feil på bolig

Oppdatert 22.10.2014 | Emner: Bolig og hytte , Heve boligkjøp , Reklamere boligkjøp , Kjøp og salg

Marte kjøpte en bolig med en mangel hun var klar over, og to feil hun først oppdaget etter at hun hadde kjøpt boligen. Hun krevde full erstatning, men da saken endte i retten fikk hun bare erstatning for en av de tre manglene.

Les mer om klage på bolig

Høy risiko ved manglende opplysninger ved boligsalg

Oppdatert 22.10.2014 | Emner: Bolig og hytte , Kjøp og salg , Megler og takstmanns ansvar

Boligselgere risikerer omfattende krav om prisavslag eller erstatning hvis de ikke gir kjøperen full informasjon om alle forhold ved boligen. Selgere som holder tilbake informasjon eller gir uriktig informasjon, løper en ekstra stor risiko.

Les mer om opplysningsplikt ved boligsalg

Uklare regler for mangler ved boligkjøp

Oppdatert 22.10.2014 | Emner: Bolig og hytte , Heve boligkjøp , Reklamere boligkjøp

Hvor store feil og mangler må til for at en misfornøyd boligkjøper skal få erstatning ved boligkjøp? Dette er det største stridsspørsmålet når uenighet mellom kjøpere og selgere havner i rettssalen.

Les mer om mangler ved boligkjøp

Treff i Finn advokat

Totalt 1482 advokater innen Bolig og hytte.

Til toppen
Utgiver:
Den norske Advokatforening
Org.nr:
936575668
Adresse:
Kristian Augusts gate 9, 0164 Oslo
Telefon:
22 03 50 50
Ansvarlig redaktør:
Merete Smith
Redaktør:
Baard Amundsen
Fagredaktør:
Per Racin Fosmark
Webredaktør:
Pål Vegar Binde
Advokatforeningen
Alt materiale på disse nettsider er opphavsrettslig beskyttet