Hopp direkte til innhold - Hopp direkte til Søk

Advokat, advokathjelp - finn advokat i Oslo, Bergen, Trondheim m.m

Usikkerhet knyttet til forlengelse av tomtefeste

Usikkerhet knyttet til forlengelse av tomtefeste

Den europeiske menneskerettsdomstol kom i 2012 til at tomtefesteloven § 33 om rett til å forlenge festeforholdet til samme leie som tidligere når festeavtalen utløper, er i strid med Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK). Stortinget har derfor vedtatt en midlertidig lov om rett til forlengelse av feste til bolig- og fritidshus (lov nr. 89/2012), som foreløpig skal gjelde til 1. juli 2014.

Oppdatert 19.09.2013 | Emner: Bolig og hytte , Tomtefeste

Innhold

  1. Tomtefeste - pris ved innløsning av festetomter

Regjeringen må samtidig utarbeide forslag til endringer i § 33, slik at bestemmelsen ikke er i strid med EMK. Den midlertidige loven innebærer en presisering av rettstilstanden inntil endelig rettsavklaring foreligger. Partene i festeforhold vil ikke kunne forutberegne sin lovmessige rettsstilling lenger frem enn virketiden til den midlertidige loven. Grunneieren har imidlertid som før rett til å foreta oppjustering av festeavgiften i henhold til konsumprisindeksen, hvis ikke noe annet er avtalt

Helt siden nye bestemmelser i tomtefesteloven kom i 2004 har det vært stor uenighet om reglene, både om forlengelse av leieforhold og prisfastsettelsen ved innløsning.

Grunneieren har imidlertid anledning til å foreta oppjustering i henhold til konsumprisindeksen hvis ikke noe annet er avtalt.

Tomtefeste - pris ved innløsning av festetomter

Som følge av Høyesteretts dom 21. september 2007 i Sørheimsaken (Rt. 2007 s. 1308) er tomtefesteloven § 37 første ledd om pris ved innløsning av festetomter endret med virkning fra 1. oktober 2009. Det er fastsatt overgangregler, jf. forskrift 4. september 2009 nr. 1153. Endringene gjelder der krav om innløsning fremsettes på grunnlag av at innløsningstiden er inne eller festetiden er ute 1. oktober 2010 eller senere. Ved krav om innløsning når festetiden er ute for en tomt som er festet bort for festerens livstid, gjelder likevel endringen i § 37 der festeren dør 1. oktober 2009 eller senere.

Ved innløsning av bolig- og hyttetomter skal innløsningssummen være 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstiden, hvis ikke mindre innløsningssum er avtalt. Dette gjelder både tidsbegrensede og tidsubegrensede festeforhold.  

Om ikke annet er avtalt, kan bortfesteren likevel kreve at innløsningssummen skal være 40 prosent av råtomtverdien med fradrag for verdiøkning som festeren har tilført tomten. Dette gjelder bare tidsbegrensede festeavtaler. Festeren kan ikke gjøre gjeldende 40-prosentregelen. 

Samlet sett innebærer endringene at bortfesteren alltid vil være sikret et innløsningsvederlag som tilsvarer minst 25 ganger oppregulert festeavgift.

Om en festeavtale er tidsubegrenset eller ikke, må avgjøres gjennom en konkret avtaletolkning av festekontrakten. I denne sammenheng spiller det ingen rolle at alle festeavtaler etter loven er gjort tidsubegrensede ved retten til å kreve forlengelse etter tomtefesteloven § 33, jf. § 34 andre ledd. 

Å søke råd hos advokat vil være nyttig i forbindelse med tomtefestespørsmål.  

Relaterte artikler

Høy risiko ved manglende opplysninger ved boligsalg

Oppdatert 19.09.2013 | Emner: Bolig og hytte , Kjøp og salg , Megler og takstmanns ansvar

Boligselgere risikerer omfattende krav om prisavslag eller erstatning hvis de ikke gir kjøperen full informasjon om alle forhold ved boligen. Selgere som holder tilbake informasjon eller gir uriktig informasjon, løper en ekstra stor risiko.

Les mer om opplysningsplikt ved boligsalg

Flere boligsalg havner i retten

Oppdatert 19.09.2013 | Emner: Bolig og hytte , Eierskifteforsikring , Kjøp og salg

Når det oppstår tvister om boligsalg, kan det ofte være lav terskel for å gå til rettssak. Advokatene opplever at stadig flere tvister havner i retten. For mange kjøpere er selgers forsikringsselskap en krevende motpart.

Les mer om tvister ved boligsalg

Klaget for sent på feil på bolig

Oppdatert 18.09.2013 | Emner: Bolig og hytte , Heve boligkjøp , Reklamere boligkjøp , Kjøp og salg

Marte kjøpte en bolig med en mangel hun var klar over, og to feil hun først oppdaget etter at hun hadde kjøpt boligen. Hun krevde full erstatning, men da saken endte i retten fikk hun bare erstatning for en av de tre manglene.

Les mer om klage på bolig

Uklare regler for mangler ved boligkjøp

Oppdatert 19.09.2013 | Emner: Bolig og hytte , Heve boligkjøp , Reklamere boligkjøp

Hvor store feil og mangler må til for at en misfornøyd boligkjøper skal få erstatning ved boligkjøp? Dette er det største stridsspørsmålet når uenighet mellom kjøpere og selgere havner i rettssalen.

Les mer om mangler ved boligkjøp

Konsekvenser når reguleringsplaner endres

Oppdatert 19.09.2013 | Emner: Bolig og hytte , Ekspropriasjon , Verneomeråde

Endringer i norske kommuners reguleringsplaner kan få store konsekvenser for bolig- og hytteeiere. Mest dramatisk er omregulering til friluftsformål, fredning og vern.

Les mer om omregulering til friluftsformål

Treff i Finn advokat

Totalt 1483 advokater innen Bolig og hytte.

Til toppen
Utgiver:
Den norske Advokatforening
Org.nr:
936575668
Adresse:
Kristian Augusts gate 9, 0164 Oslo
Telefon:
22 03 50 50
Ansvarlig redaktør:
Merete Smith
Redaktør:
Baard Amundsen
Fagredaktør:
Per Racin Fosmark
Webredaktør:
Pål Vegar Binde
Advokatforeningen
Alt materiale på disse nettsider er opphavsrettslig beskyttet